Blog

København står midt i en markant omstilling på markedet for erhvervslokaler. Særligt segmentet for kontorlokaler oplever strukturelle ændringer, som ændrer dynamikken mellem udlejere og lejere. Efter en periode præget af lav rente og høj likviditet i markedet ser vi nu mere selektiv investeringsadfærd og øget fokus på kvalitet, beliggenhed og bæredygtighed.

Ifølge seneste rapporter fra EjendomDanmark og Colliers har der været en moderat stigning i tomgangen for lejemål i visse centrale dele af byen. Det gælder især større kontorenheder, som ikke opfylder moderne krav til fleksibilitet og energieffektivitet. Modsat er der stigende efterspørgsel efter nyrenoverede eller bæredygtigt certificerede kontorlokaler i områder som Nordhavn, Ørestad og Valby.

En væsentlig tendens er også, at mange virksomheder reducerer deres fysiske kontorareal og søger mindre, mere fleksible erhvervslokaler, der bedre understøtter hybridarbejde og samarbejdszoner. Dette ændrer både udbud og efterspørgsel i lejemarkedet, hvor udlejere i stigende grad må tilpasse deres portefølje for at fastholde konkurrencedygtighed.

Det aktuelle investeringsklima præges derfor af en vis forsigtighed. Samtidig opstår der nye muligheder for dem, der formår at identificere de rette kontortyper og placeringer med potentiale for stabilt afkast. Lokale og internationale investorer viser særlig interesse for udviklingsområder, hvor infrastruktur og erhvervspolitik spiller positivt ind.

Tendenser i efterspørgsel på kontorlokaler

Markedet for kontorlokaler i København formes i stigende grad af ændrede arbejdsmønstre og krav til fleksibilitet og trivsel. Særligt i post-pandemiens æra er arbejdspladsdesign blevet en afgørende faktor, hvor virksomheder prioriterer inspirerende rammer frem for store kvadratmeter alene.

Fra traditionelle kontorer til fleksible erhvervslokaler

Virksomheder vælger i stigende grad erhvervslokaler, der understøtter hybridarbejde. Det betyder, at funktionalitet, adgang til mødefaciliteter og mulighed for aktivitetsbaserede zoner er i fokus. Ifølge rapporter fra CBRE og Newsec ønsker 67 % af danske virksomheder at optimere deres fysiske kontorareal for bedre at matche medarbejdernes behov.

Kontorlokaler, der tidligere var inddelt i cellekontorer eller åbne storrum uden fleksibilitet, falder i attraktivitet. I stedet vinder dynamiske lejemål, ofte med kortere lejeaftaler, frem – særligt i segmenter med coworking-faciliteter og mulighed for udvidelse.

Beliggenhedens betydning – hvor søger lejere hen?

Beliggenhed har altid været en kernefaktor i København, men vægten flyttes gradvist fra centrum mod perifere erhvervskvarterer med god infrastruktur. Områder som Ørestad, Nordhavn og Sydhavnen tiltrækker både nye og etablerede virksomheder med moderne kontorbyggeri og god tilgængelighed med metro og cykel.

Lejerne lægger desuden større vægt på grønne certificeringer som DGNB og BREEAM, som både forbedrer arbejdsmiljø og bidrager til virksomhedens ESG-profil. Erhvervsejendomme med energieffektive løsninger opfattes som mere stabile investeringer og foretrækkes i stigende grad i lejeaftaler.

De mest eftertragtede kontorlokaler er derfor ikke blot dem med central adresse, men dem der tilbyder en balance mellem funktionalitet, bæredygtighed og fremtidssikret infrastruktur. For investorer betyder det, at projekter med høj tilpasningsevne til nye arbejdsformer står stærkest i konkurrencen.

Lejepriser og udbud: Hvem har overhånden i forhandlingerne?

Markedsdata: Udvikling i kvadratmeterpris

Markedet for erhvervslokaler i København viser i 2025 en høj grad af differentiering afhængig af lokation, type og fleksibilitet i kontorlejemål. Ifølge de seneste data fra Ejendomstorvet.dk og Lokalebasen.dk, ligger den gennemsnitlige kvadratmeterpris for kontorlokaler i København mellem 1.200 og 2.100 kr./m² årligt, afhængigt af området og ejendommens stand.

Der ses en stabilisering i prisniveauet efter de kraftige udsving under pandemien. Dog er efterspørgslen efter fleksible og bæredygtige løsninger steget markant, hvilket presser prisen op i segmenter med høje ESG-standarder og nyrenoverede ejendomme.

Særligt områder som Ørestad, Nordhavn og Amager oplever prisvækst, drevet af infrastrukturforbedringer og koncentration af nye kontorbyggerier. Centrum og de klassiske erhvervskvarterer omkring Vesterbro og Nørreport oplever derimod mere moderat udvikling, dog med høj efterspørgsel på kontorer med historisk karakter.

Hvilke typer erhvervslokaler er mest attraktive nu?

Tendensen peger tydeligt mod en stigende interesse for små og mellemstore lejemål, der kan tilpasses skiftende behov. Især kontorlokaler i størrelsen 100–400 m² udlejes hurtigt, da de matcher behovet for mindre virksomheder og startup-miljøer, der ønsker adgang til gode faciliteter uden at binde sig for hårdt økonomisk.

Store erhvervslokaler (+1.000 m²) har til gengæld sværere ved at finde lejere uden markant fleksibilitet i indretning og mulighed for deling. I flere tilfælde opdeler udlejere derfor store kontorarealer i mindre enheder for at tilpasse sig markedet.

Derudover ses et skifte fra konventionelle lejemål mod plug-and-play-løsninger, hvor lejerne hurtigt kan flytte ind i fuldt udstyrede kontorer uden store etableringsomkostninger. Det er især eftertragtet i brokvartererne, hvor virksomheder søger nærhed til byens puls, men stadig ønsker moderne faciliteter.

Nybyggeri vs. renoverede bygninger

Investorer og lejere har i stigende grad fokus på bæredygtighed, energieffektivitet og certificeringer. Nybyggeri, der lever op til kravene i DGNB eller LEED, tiltrækker et stigende antal virksomheder, især inden for rådgivning, tech og finans. Disse segmenter vægter grøn profil højt og er villige til at betale merprisen for lavere driftsomkostninger og bedre arbejdsmiljø.

Men renoverede ejendomme – især dem med unik arkitektur eller historisk charme – er stadig yderst attraktive, så længe de lever op til moderne standarder for indeklima og fleksibilitet. Det er især tydeligt i bydele som Indre By og Christianshavn, hvor kontorlokaler i ældre bygninger kombineres med moderne faciliteter.

Investeringsmuligheder og risikofaktorer

Hvor er afkastet højest i hovedstaden?

København er fortsat et attraktivt marked for investorer i erhvervsejendomme, især inden for kontorlokaler og fleksible erhvervslokaler. Afkastpotentialet varierer dog betydeligt afhængigt af geografi, ejendomstype og lejersammensætning.

Ifølge analyser fra Newsec og Colliers International er områder som Nordhavn, Ørestad og Valby blandt de mest lovende investeringszoner. Her kombineres moderne byudvikling med tilgængelig infrastruktur og høj lejerotation, hvilket mindsker tomgang og øger afkastet.

I Nordhavn tiltrækker grønne kontorbyggerier med havneudsigt og DGNB-certificeringer især internationale lejere, mens Ørestad drager fordel af metroforbindelse og nærhed til lufthavnen – et plus for virksomheder med globalt udsyn.

I de centrale bydele som Vesterbro og Nørrebro er ejendomme med blandet brug (kontor, detail og bolig) eftertragtede pga. lavere risiko og højere diversificering i lejeindtægterne. Det gør dem attraktive som core+ investeringer.

Hvad skal investorer være opmærksomme på?

Som investor i det københavnske marked for erhvervslokaler bør man være særligt opmærksom på følgende risikofaktorer:

• ESG-reguleringer og energieffektivitet: Der er stigende krav fra både offentlige myndigheder og lejere om dokumentation for bæredygtighed. Ejendomme uden moderne energistyring og certificering kan blive vanskelige at udleje eller videresælge.

• Ændrede arbejdsmønstre og hybridarbejde: Siden 2021 har mange virksomheder reduceret deres fysiske kontorbehov. Det kræver fleksible lejemål, der nemt kan justeres i størrelse og indretning – hvilket favoriserer moderne kontorbyggeri og coworking-miljøer.

• Rente- og inflationsfølsomhed: Selvom renteniveauet i Danmark er stabiliseret, påvirker inflationspres og finansieringsomkostninger fortsat investeringsafkastet. Investeringsstrategier bør inkludere scenarier for stigende rente og faldende kontorlejepriser.

• Lejersoliditet og kontraktstruktur: Langsigtede lejeaftaler med solide lejere (AAA-ratede virksomheder, offentlige institutioner) er mere attraktive for investorer. Dog oplever vi også stigende interesse for kortere, fleksible kontrakter, især i coworking- og tech-miljøer.

Investorer bør anvende data fra portaler som Ejendomstorvet.dk, Lokalebasen.dk og Erhvervslokaler.dk til løbende at overvåge markedspriser og tomgangsniveauer. Det giver et mere præcist billede af konkurrencesituationen og udviklingen i de enkelte byområder.

Perspektiv: Hvordan vil markedet udvikle sig?

Ekspertvurdering og forventninger til 2025–2027

Markedet for kontorlokaler og erhvervslokaler i København befinder sig i en strukturel transformation, drevet af digitale innovationer, bæredygtighedsmål og ændrede arbejdsvaner. Flere førende aktører som CBRE, DEAS Group og Byggesocietetet peger på, at de kommende år vil præges af:

• Øget efterspørgsel på fleksibilitet og hybride løsninger: Virksomheder vil i stigende grad vælge lejemål, der understøtter fleksible arbejdsgange. Coworking og kontorfællesskaber vil vinde yderligere terræn – især blandt SMV’er og vækstvirksomheder.

• Digitalisering og space management: Med stigende adgang til IoT-baseret bygningsstyring og intelligente bookingsystemer bliver udnyttelsen af kvadratmeter optimeret. Ejendomme uden digital infrastruktur risikerer at miste værdi.

• Fokus på ESG og energirenovering: Både investorer og lejere vægter grøn omstilling højt. Det betyder, at ikke-certificerede kontorlokaler skal opgraderes, hvis de skal kunne konkurrere i markedet. EU’s kommende energikrav til erhvervsejendomme vil yderligere skubbe udviklingen i denne retning.

• Decentralisering og vækst uden for Indre By: Nye erhvervsområder i Valby, Sydhavnen og Nordvest vinder frem, især blandt dem der søger konkurrencedygtige priser kombineret med moderne faciliteter. Denne tendens understøttes af udbygning af metro og letbane.

Samtidig vil økonomiske faktorer som renteudvikling, inflation og global konjunktur fortsat spille en væsentlig rolle i investorernes risikovurdering. Ifølge forventninger fra Finans Danmark og Danmarks Nationalbank forbliver kapitaltilførsel til erhvervsejendomme relativt stabil i det korte sigt, men med større krav til afkast og bæredygtighedsdokumentation.

Konklusionen for investorer er klar: For at opnå et solidt afkast i det københavnske marked for kontorlokaler skal man fokusere på:

• Beliggenhed med fremtidig infrastrukturel styrkelse

• Lejemål med høj fleksibilitet og lav driftsomkostning

• Ejendomme med dokumenteret ESG-profil og energieffektivitet