Blog

På det danske marked for erhvervsejendomme har søgelyset traditionelt været rettet mod de mest centrale beliggenheder i København og Aarhus. Men i takt med at markedet modnes, og omkostningerne i bykernerne stiger, er sekundære erhvervsbeliggenheder blevet centrale omdrejningspunkter for både investorer og lejere. 

En sekundær beliggenhed – hvad enten det er i forstæderne eller i regionale knudepunkter – tilbyder ofte en unik kombination af lavere driftsomkostninger, bedre udvidelsesmuligheder og optimeret logistik. Succes i disse områder afhænger dog af en nøje balance mellem branchens specifikke behov og ejendommens tekniske kvaliteter. 

Strategisk værdi uden for bykernerne 

Sekundære beliggenheder i Danmark defineres ofte som erhvervszoner uden for de absolutte centre eller regionale vækstbyer som dem, vi finder i Trekantområdet. Mens kontormarkedet i de største byer kan være præget af høj leje og begrænset plads, tilbyder de sekundære områder de nødvendige rammer for arealkrævende brancher. 

Ifølge markedsanalyser fra førende rådgivere som EDC Erhverv og Nordicals, ser vi en tendens til, at virksomheder i stigende grad søger mod områder med højere tilgængelighed og lavere kvadratmeterpriser for at styrke deres konkurrenceevne og optimere deres bundlinje. 

Logistikogdistribution 

Logistiksektoren er uden sammenligning den stærkeste branche i de sekundære erhvervsområder. Danmark fungerer som et logistisk bindeled mellem Skandinavien og resten af Europa, hvilket gør strategiske knudepunkter uden for byerne uundværlige for forsyningskæden. 

• Drivkræfter: Den stigende nethandel og behovet for forsyningssikkerhed kræver store lagerhaller og hurtig adgang til motorvejsnettet (især E20 og E45). 
• Lokationer: Områder som Køge, Taastrup og Fredericia er eksempler på beliggenheder, der i praksis fungerer som landets vigtigste knudepunkter for denne branche. 
• Investeringsaspekt: Ledigheden for moderne logistikejendomme er historisk lav, hvilket sikrer en høj grad af tryghed for investorer og stabile lejeindtægter.

Letindustriog produktion 

Produktionsvirksomheder har sjældent brug for en adresse i de dyre bymidter. De har derimod brug for kraftig strømforsyning, gode tilkørselsforhold for tung trafik og plads til moderne maskinanlæg. Sekundære beliggenheder giver mulighed for at opføre eller leje faciliteter, der er skræddersyet til automatiseret produktion. 

• Fordele: Lavere lejeomkostninger frigør kapital, som virksomheden i stedet kan investere i ny teknologi og produktudvikling. 
• Arbejdskraft: Mange sekundære erhvervsområder ligger i nærheden af store boligområder, hvilket sikrer adgang til en stabil og lokal arbejdsstyrke. 

Medicinalindustriog biovidenskab 

Danmark er verdenskendt for sin stærke medicinalsektor. Selvom forskning og udvikling ofte placeres tæt på universitetsmiljøer, flytter selve produktionen, lagerføringen og pakkeriet ofte ud i sekundære zoner, hvor pladsen er større. 

• Egenskaber: Lejere i denne sektor er yderst attraktive for ejendomsejere, da de ofte kræver specialindretning og derfor indgår meget lange, uopsigelige lejekontrakter. 
• Klyngedannelse: Vi ser ofte en tendens til, at specialiserede underleverandører etablerer sig i de samme områder som de store medicinalvirksomheder for at mindske transporttiden. 

Sammenligning af brancher i sekundære områder 

Herunder ses en oversigt over, hvordan forskellige brancher drager fordel af at vælge en placering uden for de centrale bykerner: 

Branche	Egnethed	Primær fordel	Lejeniveau
Logistik	Meget høj	Infrastruktur og motorvejsadgang	Stabilt / Stigende
Produktion	Høj	Plads til automatisering og lager	Stabilt
Medicinalindustri	Høj	Specialiserede faciliteter	Højt
Pladskrævende detailhandel	Medium-høj	Synlighed og gode parkeringsforhold	Medium
Kontor (Hovedsæde)	Medium	Lavere omkostninger og nærhed til bopæl	Varierende

Investeringsfokus: Infrastruktur over postnummer 

I det nuværende marked er postnummeret blevet mindre afgørende end ejendommens tekniske stand og dens placering i forhold til det overordnede vejnet. Trekantområdet er det bedste eksempel på en sekundær beliggenhed, der præsterer på niveau med de største byer grundet sin centrale placering i Danmark. 

“Investorer kigger i dag mere på forbindelsesmuligheder end på selve afstanden til rådhuspladsen. En velbeliggende logistikejendom ved en motorvejsafkørsel i en regional by kan ofte fremvise en stærkere investeringscase end et kontorhus i bymidten.” — Markedsindsigt fra danske erhvervsrådgivere. 

Miljømæssig og social ansvarlighed (ESG) 

Uanset branche er bæredygtighed blevet et ufravigeligt krav. Lejere i sekundære områder efterspørger i stigende grad energieffektive bygninger og anerkendte miljøcertificeringer (som DGNB). Ejendomme, der kan fremvise et lavt energiforbrug og et godt indeklima, har en markant lavere risiko for tomgang og tiltrækker mere kapitalstærke lejere. 

Konklusion 

Forretningsmulighederne i de sekundære erhvervsbeliggenheder i Danmark er i dag stærkere end nogensinde før. Ved at fokusere på brancher som logistik, produktion og medicinalindustri kan man drage fordel af områder, hvor vækstpotentialet er stort, og adgangen til infrastrukturen er optimal. Valget af en sekundær lokation er ikke længere et fravalg af kvalitet, men et strategisk tilvalg af driftseffektivitet og langsigtede afkast.